Vor Kauf eines gefangenen Grundstücks die Zuwegerechte genau prüfen lassen!

Wer ein Grundstück in „zweiter Reihe“ erwirbt, sollte vor dem Kauf genau in das Grundbuch sehen. Denn das Wegerecht über das Nachbargrundstück muss als Grunddienstbarkeit eingetragen sein. Nur so ist sicher, dass der Anspruch zur Nutzung der Zufahrt auf dem Nachbargrundstück nachhaltig gesichert ist. Ist das nicht der Fall, muss grundbuchlich nachgebesssert werden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 19. 11.2021 hierzu ein entsprechendes Urteil (Az.: V ZR 262/20) gefällt: Ein Grundstückseigentümer darf seine PKW nicht in der auf seinem Grund stehenden, öffentlich-rechtlich genehmigten Garage abstellen, obwohl die über ein fremdes Grundstück führende nötige Zuwegung durch eine Baulast abgesichert worden ist. Damit bestätigte der BGH die beiden Vorinstanzen.

Der konkrete Fall: Der Grundstückseigentümer hatte seinen Nachbarn, über dessen Grund die baulastgesicherte Zuwegung zur Garage lief, auf Einräumung eines Notwegrechts nach § 917 BGB in Anspruch nehmen wollen. Diese Norm verpflichtet Nachbarn zur Duldung eines solchen Rechts, wenn einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege fehlt. Für die Duldung ist dann eine Zahlung zu leisten. Hier lag das nur Wohnzwecken dienende Grundstück zwar an einer öffentlichen Straße, aber die Garagen waren nicht von dort, sondern nur über das Nachbargrundstück zu erreichen.

Damit über fremdes Eigentum gefahren werden kann, benötigt man eine Erlaubnis des Eigentümers oder ein Recht, dass auch gegen den Willen des Eigentümers die Nutzung gestattet. Im Zuge der städtebaulichen Nachverdichtung in vielen Kommunen werden viele Grundstücke geteilt. Private Bauherren dürfen sich dann bei so genannten gefangenen Grundstücken nie darauf verlassen, im Zweifel nach dem Ankauf schon irgendwie ein Notwegrecht zu bekommen – nicht nur für die eigene Zuwegung zu Fuß. Auch die nötigen Leitungen für Wasser, Abwasser, Wärmeenergie, Strom und Telekommunikation müssen mitunter über Nachbargrund geführt werden (wobei es dafür einige Spezialvorschriften bzgl. Duldungsrechten gibt).

Verlassen darf man sich dabei wie vom BGH hier entschieden weder auf öffentlich-rechtliche Genehmigungen und Baulasten, die ohnehin benötigt werden, damit das eigene Projekt verwirklicht werden kann. Aber auch nicht auf die freundliche Gestattung des aktuellen Nachbarn, selbst wenn er sich auf eine vertragliche Festlegung einlässt. Denn der Nachbar kann schnell wechseln – und den neuen Eigentümer binden die Zusagen seines Vorgängers nicht, es sei denn, diese sind extra per Kaufvertrag mit übergegangen. Und auch die Behauptung der Verkäufer, es bestehe ein entsprechendes Notwegrecht, hilft im Fall eines Falles nicht weiter. Denn das Notwegrecht als solches ist nicht im Grundbuch eintragungsfähig. Fazit: Generell sollte jeder Baulaie das Grundstück im Vorfeld gründlich mit Expertenhilfe prüfen – Wegerechte sind nur ein Bespiel dafür, welche Klippen beim Grundstückskauf vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag umschifft werden sollten.