Vorsicht beim Hauskauf – mögliche Schwachstellen bei Bestandsimmobilien

Wer Wohneigentum erwerben möchte oder eine Immobilie zur Vermietung als Kapitalanlage sucht, hat die Wahl zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien. Letztere werden in der Regel zu etwas niedrigeren Preisen angeboten als neu errichtete Objekte. Angesichts erheblicher Preissteigerungen für Bauleistungen und Baumaterial, die zum Teil deutlich höher ausfielen als der Anstieg der Verbraucherpreise, gewinnt dieser Aspekt für potenzielle Käufer immer mehr an Bedeutung. Um sicher sein zu können, dass der Kaufpreisvorteil später nicht durch unerwartete Sanierungs- oder Instandhaltungskosten aufgezehrt wird, sollten Kaufinteressenten bei einer gebrauchten Immobilie jedoch besonders genau hinsehen. Im folgenden Beitrag sind einige Beispiele für mögliche typische Schwachstellen bei Bestandsimmobilien zusammengefasst.

Auf unsichtbare Altlasten und Bauschäden prüfen

Zu den bedeutendsten typischen Risiken beim Kauf von Bestandsimmobilien gehören Altlasten und Bauschäden, die mitunter selbst für erfahrene Experten nicht ohne weiteres erkennbar sind. Das ist vor allem deshalb problematisch, weil beim Kauf einer „gebrauchten“ Immobilie nicht die fünfjährige Gewährleistungsfrist gilt, die privaten Bauherren bei Neubauten einen relativ guten Schutz gegen die finanziellen Folgen von auftretenden Bauschäden oder unsachgemäß ausgeführten Bauarbeiten bietet. Nur in seltenen Fällen, wenn sich beispielsweise eine arglistige Täuschung durch den Voreigentümer nachweisen lässt, besteht eine Chance, sich die entsprechenden Reparatur- oder Sanierungskosten von diesem erstatten zu lassen.

Die Erfahrung zeigt, dass sich die Sanierungskosten bei einem 25 Jahre alten Haus bereits auf ein Viertel des Kaufpreises belaufen können, bei einem Gebäude aus der Nachkriegszeit können es sogar schon zwei Fünftel der Kaufpreissumme sein. Bei besonders großem Sanierungsrückstau oder umfangreichen Altlasten kann die finanzielle Belastung auch noch deutlich höher ausfallen. Dieses Kostenrisiko wird von vielen Käufern massiv unterschätzt.

Neben Verschleißerscheinungen an der Bausubstanz sind es häufig Altlasten durch die Verwendung von heute nicht mehr zugelassenen Baumaterialien, die teure Sanierungsmaßnahmen erfordern. Eines der bekanntesten dieser Materialien ist Asbest. Früher wurde Asbest wegen seiner guten Verarbeitungsmöglichkeiten und seiner hervorragenden Brandschutzeigenschaften sehr geschätzt und gern verwendet. Heute dagegen stehen vor allem die gravierenden Schädigungen der Atemwege im Fokus, die bereits durch das Einatmen von kleinsten Fasern dieses mineralischen Baustoffes ausgelöst werden können. Ein Asbest Test zur Kontrolle der Atemluft im Gebäude ist deshalb ebenso unverzichtbar wie eine sorgfältige Prüfung der gesamten Bausubstanz auf die Verwendung asbesthaltiger Materialien.

Hausschwamm – gefürchtet und gefährlich

Zudem sollte es keinesfalls versäumt werden, alle hölzernen Bauteile – vom Keller über das Treppenhaus und die Wohnräume bis hin zum Dachstuhl – gründlich auf einen eventuellen Hausschwamm-Befall zu untersuchen. Denn der Echte Hausschwamm kann zu erheblichen Schäden an den betreffenden Teilen führen und schlimmstenfalls sogar die Statik des Gebäudes oder wesentlicher Teile davon beeinträchtigen. Umso wichtiger ist es, ihn möglichst frühzeitig zu entdecken und effektiv zu bekämpfen. Nicht selten werden bei einem zu spät entdeckten Hausschwammbefall besonders umfangreiche und kostenintensive Sanierungsmaßnahmen wie der Austausch einer hölzernen Treppenkonstruktion oder sogar eines Dachstuhles notwendig.

Da entsprechende Risiken für Laien oft nur schwer zu beurteilen sind, empfiehlt es sich in jedem Fall, vor einem Kauf einen Gutachter mit der detaillierten Untersuchung des kompletten Gebäudes zu beauftragen. Dafür fallen zwar auch Kosten an, doch dürften diese stets nur einen Bruchteil dessen ausmachen, was die Behebung übersehener Bauschäden oder Altlasten an Kosten nach sich ziehen kann. Darüber hinaus ist es ratsam, vor einem Immobilienkauf einen Energieexperten zu Rate zu ziehen. Denn eine fachlich fundierte Einschätzung bezüglich eventuell notwendiger energetischer Sanierungsmaßnahmen ist eine weitere wichtige Maßnahme, um sich beim Bestandsimmobilienkauf gegen das Risiko unerwarteter zusätzlicher Sanierungskosten abzusichern.